O imposto de transmissão de imóvel — popularmente conhecido como ITBI — é um dos custos mais relevantes na compra de qualquer bem imobiliário no Brasil. Seja um apartamento em Mauá, uma casa no ABC paulista ou um imóvel financiado pela Caixa, o ITBI incide sobre toda operação de transferência de propriedade entre pessoas vivas, e ignorar seu cálculo pode comprometer seriamente o planejamento financeiro da compra.
Muitos compradores descobrem o ITBI só na hora de assinar a escritura — quando já é tarde para renegociar. Neste guia completo você vai entender o que é esse tributo, como calculá-lo com precisão, quais são as alíquotas nas principais cidades, quem tem direito a isenção e como emitir a guia de pagamento. Ao final, você chega ao cartório preparado, sem surpresas.
O que é o imposto de transmissão de imóvel (ITBI)?
O imposto de transmissão de imóvel é um tributo de competência municipal previsto no artigo 156, inciso II da Constituição Federal de 1988 e regulamentado pelo Código Tributário Nacional [1]. Ele incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis — ou seja, toda vez que um imóvel muda de dono mediante pagamento, o município cobra o ITBI.
O fato gerador é a transmissão da propriedade, não o contrato de compra e venda. Isso significa que o ITBI é pago antes ou no momento da lavratura da escritura pública no cartório. Sem o comprovante de recolhimento, o tabelião não lavra o ato.
Como o ITBI funciona na prática
Na prática, o comprador recebe o boleto ou Documento de Arrecadação Municipal (DAM) emitido pela prefeitura, paga o valor calculado e apresenta o comprovante ao cartório. O ITBI integra o conjunto de custos de fechamento da compra, ao lado das custas cartorárias e do ITCMD (quando há herança ou doação — situação diferente do ITBI). A operação é de responsabilidade exclusiva do comprador, salvo pacto em contrário.
Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?
Por lei (art. 42 do CTN), qualquer das partes pode ser definida como contribuinte pelo município. Na prática, todos os municípios brasileiros atribuem o pagamento ao comprador. A única exceção comum é em contratos de permuta, onde a apuração é feita sobre a eventual torna (diferença de valor paga em dinheiro), e pode haver negociação sobre quem arca com o imposto.
Como calcular o imposto de transmissão de imóvel
O cálculo do ITBI segue uma fórmula simples: ITBI = Valor de Referência × Alíquota. O desafio está em definir o "valor de referência", pois cada município escolhe sua própria base de cálculo.
Base de cálculo: valor venal, valor de venda ou VRTE?
Existem três bases de cálculo em uso no Brasil:
- Valor venal do imóvel — calculado pela prefeitura com base em tabelas internas (usado em muitos municípios do ABC).
- Valor de transação (venda) — o preço efetivamente pago pelo comprador. Quando maior que o venal, prevalece o valor de venda.
- Valor de Referência de Transmissão de Imóvel (VRTE) — adotado pelo município de São Paulo desde 2024; é calculado automaticamente pela PMSP com base em dados de mercado e pode superar tanto o venal quanto o de venda.
Na prática, a regra geral é: a base de cálculo é o maior valor entre o venal do IPTU, o valor de venda declarado e eventual valor de referência municipal. O tributo será sempre calculado sobre o valor mais alto.
Fórmula e exemplo prático
Suponha a compra de um apartamento em Mauá por R$ 320.000, com valor venal de R$ 280.000. A alíquota do ITBI em Mauá é de 2%. Como o valor de venda (R$ 320.000) é maior que o venal, a base de cálculo é R$ 320.000.
ITBI = R$ 320.000 × 2% = R$ 6.400. Esse valor é pago pelo comprador antes da lavratura da escritura.
Para facilitar, o SelectDocs disponibiliza um simulador de financiamento imobiliário onde você pode estimar os custos totais da compra, incluindo ITBI, registro e custas cartorárias.
Alíquotas do ITBI nas cidades do ABC paulista e São Paulo
As alíquotas do ITBI variam de município para município, mas todas ficam entre 2% e 3% no ABC paulista. A tabela abaixo reúne os valores vigentes em 2026:
| Município | Alíquota ITBI | Base de cálculo | Isenção 1ª compra |
|---|---|---|---|
| Mauá | 2% | Maior entre venal e venda | Não prevista em lei |
| Santo André | 2% | Maior entre venal e venda | Não prevista em lei |
| São Bernardo do Campo | 2% | Maior entre venal e venda | Não prevista em lei |
| São Caetano do Sul | 2% | Maior entre venal e venda | Não prevista em lei |
| Diadema | 2% | Maior entre venal e venda | Não prevista em lei |
| São Paulo (capital) | 3% | VRTE ou valor de venda | Até R$ 500 mil (critérios) |
Isenção e desconto no ITBI: quem tem direito?
A Constituição Federal (art. 156, §2º, inciso I) prevê uma imunidade obrigatória do ITBI para imóveis integralizados ao capital de pessoas jurídicas [2]. Fora isso, cada município decide se concede ou não isenções para pessoas físicas.
Primeira aquisição de imóvel residencial
Alguns municípios — principalmente capitais como São Paulo — oferecem isenção ou redução do ITBI para quem está comprando o primeiro imóvel residencial. Em São Paulo, a isenção vale para imóveis com valor de até R$ 500 mil (sujeito a atualização anual), quando o comprador não possui outro imóvel e vai usar o bem como residência própria. No ABC paulista, essa isenção não está prevista em lei, mas as prefeituras periodicamente discutem ampliação dos benefícios.
Imóveis financiados pelo MCMV e Caixa
Para imóveis financiados pelo programa Minha Casa Minha Vida nas faixas 1, 1,5 e 2, a legislação federal garante isenção total do ITBI e dos emolumentos cartorários na primeira aquisição de imóvel residencial. Essa isenção é aplicável independentemente do município, pois está prevista na Lei Federal 13.465/2017. O financiamento Minha Casa Minha Vida é, por isso, uma das modalidades mais econômicas no quesito custos de fechamento.
Para imóveis financiados fora do MCMV, não há isenção federal do ITBI. A alíquota municipal se aplica normalmente, inclusive sobre o valor financiado.
Quando e onde pagar o ITBI
Prazo de pagamento após a assinatura do contrato
O imposto de transmissão de imóvel deve ser recolhido antes da lavratura da escritura pública. Na prática, o comprador solicita a guia (DAM ou boleto) assim que as partes acertam o negócio. O prazo para pagamento varia: em Mauá e no ABC, a guia emitida tem validade de 30 dias; vencido esse prazo, é preciso solicitar uma nova guia com correção pela taxa Selic.
Em financiamentos bancários — especialmente via Caixa Econômica Federal — o banco ou o correspondente bancário muitas vezes coordena a emissão e o pagamento do ITBI junto com o registro no cartório, simplificando o processo para o comprador.
Como emitir a guia do ITBI
O processo varia por cidade, mas o caminho padrão é:
- Acessar o portal da Secretaria de Finanças ou Receita Municipal do município onde o imóvel está localizado.
- Informar os dados do imóvel (inscrição do IPTU ou número de matrícula) e os dados das partes (comprador e vendedor).
- Declarar o valor de venda. O sistema calculará automaticamente se o venal é maior e apresentará o valor do ITBI a pagar.
- Gerar o boleto/DAM e efetuar o pagamento em banco, lotérica ou internet banking.
- Guardar o comprovante e levá-lo ao tabelião junto com o contrato de compra e venda e os documentos pessoais.
Caso tenha dúvidas sobre qual inscrição municipal usar ou como calcular o ITBI corretamente, a equipe de assessoria no pagamento do ITBI do SelectDocs auxilia o comprador em todo o processo, do cálculo à entrega do comprovante no cartório.
Documentos necessários para recolher o ITBI
Para solicitar a guia do ITBI junto à prefeitura, o comprador geralmente precisa apresentar:
- Número de inscrição do IPTU do imóvel (consta no carnê ou na certidão de IPTU).
- Número da matrícula no cartório de registro de imóveis.
- Dados do comprador e do vendedor (CPF/CNPJ, nome completo, endereço).
- Valor de venda declarado no contrato de compra e venda.
- Cópia do contrato ou promessa de compra e venda assinada pelas partes.
Para imóveis financiados, o banco pode exigir também a guia quitada antes de liberar o recurso. Portanto, é essencial calcular o ITBI na fase de pré-aprovação do crédito, para incluí-lo no planejamento financeiro. Veja nossa página sobre emissão de certidões imobiliárias para entender quais outros documentos são exigidos no processo.
ITBI no financiamento Caixa e o papel do correspondente
No financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal, o ITBI é um custo adicional que não integra o valor financiado — ou seja, o comprador paga com recursos próprios, fora do contrato de crédito. O ITBI é cobrado mesmo quando apenas parte do valor do imóvel é financiada. [3]
O correspondente bancário Caixa Aqui, como o SelectDocs, orienta o comprador sobre o momento correto de pagar o ITBI dentro do fluxo de aprovação do financiamento. Em geral, o recolhimento ocorre entre a aprovação do crédito e a assinatura do contrato definitivo. Consulte nosso serviço de crédito imobiliário para entender o processo completo.
Para quem está em busca do imóvel certo antes de iniciar o financiamento, a listagem de apartamentos à venda em Mauá da Selectimob reúne opções em diferentes faixas de valor, facilitando o planejamento do ITBI antes mesmo de fazer a proposta.
Perguntas frequentes sobre ITBI e transmissão de imóvel
ITBI e ITCMD são o mesmo imposto?
Não. O ITBI incide sobre transmissões onerosas (compra e venda) e é cobrado pelos municípios. O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) incide sobre transmissões gratuitas (herança e doação) e é cobrado pelos estados. A confusão é comum porque ambos envolvem transferência de propriedade, mas são tributos completamente distintos, com legislações e bases de cálculo diferentes. [4]
O ITBI pode ser parcelado?
Em regra, não. O ITBI deve ser pago integralmente antes da lavratura da escritura. Alguns municípios permitem parcelamento apenas em situações específicas de débitos em atraso, mediante requerimento formal. Para evitar esse problema, sempre inclua o ITBI no orçamento da compra desde o início da negociação.
O que acontece se não pagar o ITBI?
Sem o comprovante de recolhimento, o tabelião não pode lavrar a escritura pública de compra e venda. Sem a escritura registrada no cartório de imóveis, o comprador não se torna formalmente proprietário — e fica exposto a riscos jurídicos relevantes, como a perda do imóvel em caso de penhora por dívidas do vendedor. O não-pagamento do ITBI não impede a assinatura do compromisso de compra e venda, mas bloqueia a transferência definitiva da propriedade.
ITBI para imóvel em leilão tem desconto?
Não há desconto oficial no ITBI para imóveis adquiridos em leilão judicial ou extrajudicial. O ITBI incide normalmente sobre o valor da arrematação (lance vencedor). Alguns leiloeiros informalmente subvalorizam o lance na declaração para reduzir o tributo, mas isso é ilegal e pode gerar autuação fiscal. Para imóveis da Caixa (retomados), o processo de regularização do ITBI segue as mesmas regras dos demais municípios.
Conclusão: planeje o ITBI antes de fechar o negócio
O imposto de transmissão de imóvel é um custo inevitável na compra de qualquer imóvel no Brasil — salvo nas situações de isenção do MCMV. Conhecer a alíquota do município, a base de cálculo aplicada e o momento correto de pagamento é fundamental para evitar atrasos na escritura e surpresas financeiras de última hora.
No ABC paulista, a alíquota padrão de 2% sobre o maior valor (venal ou de venda) representa um custo que merece planejamento desde a fase de avaliação do imóvel. Em São Paulo capital, a alíquota de 3% combinada com o VRTE pode elevar o ITBI além do esperado — razão pela qual consultar um especialista antes de assinar qualquer documento faz toda a diferença.
O SelectDocs está pronto para auxiliar comprador e vendedor em cada etapa: da emissão da guia do ITBI ao acompanhamento junto ao cartório. Acesse nosso guia de assessoria para pagamento do ITBI ou fale com nossa equipe para um atendimento personalizado.
